【心塞】奥克兰房市“量价齐跌”，可负担房依旧“濒临灭绝”！

嗨~各位大纽村的村民们好！

房产哥又来看你们了！！

不知道各位亲们发现没有，自己身边一些名下有房的盆友最近正“鬼鬼祟祟”地打听哪家银行经理靠谱、谁家cash back给的多等问题。

这到底是为什么呢？来看下面这则新闻：

奥克兰一位贷款经纪人说，近日，一些贷款人选择在利率上升之前打破固定期限，以避免被长期利率套牢。最近几个星期的三、四、五年固定期限抵押贷款的银行利率上升，反映了国际货币市场中银行的借款成本增加。由于零售存款增长放缓，银行不得不在国际市场上借更多的钱来弥补贷款。需要确认未来几年将支付的贷款金额的贷款人应当考虑三年定期，而投资者应当考虑三至五年定期。

他同时预测，新西兰可能会出现两级市场，短期利率（两年或以下定期）保持在较低水平，而长期利率将上升。只要官方现金利率保持下降状态，银行不大可能增加短期利率，上次发生重大的贷款利率增长已经是六年前了。长期下降的贷款利率意味着一些业主将不会遇到利率上升的情况。

首次置业者通常不会是受房价上涨影响最大的群体，年轻夫妇们一般都会选择购买公寓或者作出其他调整以应付成本增加的问题。一般是拥有一处或两处投资房产的爸妈级投资者受到的影响最大，贷款利率上升可能导致租金上涨，较高的利息成本也会限制借款的金额。

原来大家都是在“防患于未然”啊，想想明年万一连短期贷款利率都上调的话，那...（画外音：说得就好像你房产哥有房似的@#￥%）

好吧！一般一个坏消息后面都会跟着一个好消息。这个好消息就是：

“空军”喊了好几个月的“拐点”看来真的降临奥克兰房市了。周一（12月12日）上午公布的新西兰房地产协会（REINZ）数据显示，奥克兰11月的住宅成交价和成交量分别下跌了4%和5%。

REINZ的报告指出，今年11月奥克兰的住宅成交量呈下跌态势——比去年11月减少了5%，经过季节调整后比今年10月减少3%。

一直相对稳定的成交价，在11月也有失守的迹象。与2015年11月相比，奥克兰今年11月的住宅成交中位价上涨了$86,944，约合11%。但与今年10月相比，11月的成交中位价下跌了$16,056，约合2%。若考虑季节调整的因素，今年11月奥克兰住宅成交中位价比10月份下跌了4个百分点。

值得注意的是，REINZ报告指出首次购房者和投资客都在逐渐撤出奥克兰，令本地待售房源的数量有所回升。与此同时，拍卖的清盘率维持在40%左右。

在全国范围，住房成交中位价在11月份创下$520，000的新高。除了奥克兰和皇后镇所在的中奥塔哥湖区，其他10个地区的房价仍在上行。

是的你没看错！奥克兰继今年一月以来再次迎来量价齐跌——这在最近八年里都不曾出现过的现象，所以现在是广大乡亲们购买人生中第一套房的好时机吗？（想想就有点小激动呢~）

可是，奥克兰可负担住房正“濒临灭绝”。相对于2007年的11月，2016年11月奥克兰平均房价上涨了63.1%。

周围从事房地产行业工作多年的朋友都说奥克兰的房产市场是八、九年一个周期，而这一轮上涨正好是从08年开始的，08年房价暴跌后一直到15年上升到另外一个峰值。

来到16年，这一年时间里总共出现两次（之前八年都不曾遇到过的）量价齐跌，一次是在今年1月（去年“bright-line-test”实施后的效果）、和刚刚过去的11月（LVR新政是时候的效果）。

可是，即便今年奥克兰的平均房价年增长率相对2015年放缓到“只”有12.8%（15年的平均房价增幅为24.4%），这座城市的平均房价在今年9月份正式冲破百万后，就一直没有停下过上涨的“脚步”。（目前的均价为105万纽币）

房价的下滑只是相对之前月份下滑，从整体上看房价一直都走在上升的曲线上，所以房价现在有所放缓是为了将来更好的上涨做铺垫......吧！（咦？好像改编了某伟人名言...）

其实华人朋友都知道，房价长成这个“牛”样，跟很多因素是分不开的。可偏偏就有一帮人，人数还不少，认为住房危机的主要责任人是投资者、外国人和净移民，仅11%的人相信住房危机是政府所说的供应不足所导致。

本来这三类人并没有买走市场上的大量房产，但每次都被拿出来当靶子射，你说冤不冤？

最后，说一个漏水房的事情。

大家都知道，新西兰1991年到2004年之间建成的房子，尤其是水泥、或者所谓的“批灰”房，普遍存在着设计结构上的缺陷（没有排水系统如cavity system）从而在经久使用的情况下产生漏水问题。

漏水房专家律师Tim Rainey说，多达90％的漏水房问题依旧。Rainey说漏水房的确切数量可能永远无法知道，因为政府一直没有追踪调查，这给了业主矢口否认的机会。很多人都是在寻求建筑合格证时才收到95A通知，这意味着六位数的维修费用。修补漏水房几乎是不可能的任务。它需要政府许可，但政府会要求整个建筑物都提升到当前建筑标准，这意味着维修成本显著增加。

漏水房只能在市面上以折扣价出售。买家通常是建筑商或开发商，他们往往快速装修一番后脱手；或是把住宅土地分割成几块建造新的住宅。这时买家需要小心，最好看到合格的质量检查报告才决定是否购买。

无论是否进行过维修，1991年至2004间建造的漏水房都面临贬值问题。梅西大学的学者发现这些住房比市场价值低了11%。

公寓住宅市场存在一个漏水房估值的经验公式：

如果维修成本已知，但维修工作尚未完成，买家通常应该扣除工程的估算成本和或有费用，然后打上三分之一的折扣以保证盈利。

如果维修费用超过10万纽币，买家应该在公寓的市场价值上扣15万纽币左右。

漏水不可怕，可怕的是修好漏水问题所需的花费。所以，没有雄厚的经济实力，还是在买房前找个资深的房屋检测员看看房子的质量好坏与否吧！

来源新西兰先驱报中文网

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